▲预先收取租金的所得税处理
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发布时间:2012-10-25 查看次数:1355

 

预先收取租金的所得税处理

某企业将一栋闲置的房屋对外出租,租赁期限为5年,即2012612017530,每年租金为120000元,每月租金为10000元。合同约定,租赁业务开始时,出租方一次性预先收取全部租金,即201261收取5年的租金600000元。对于这部分租金,是一次性计入2012年的所得计算企业所得税,还是分期计入相关年度收入计算缴纳企业所得税,纳税人不是很清楚,向江西省国税局12366纳税服务热线咨询。

坐席员答复,《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(以下简称《实施条例》)第九条规定,企业应纳税所得额的计算,以权责发生制为原则,属于当期的收入和费用,不论款项是否收付,均作为当期的收入和费用。不属于当期的收入和费用,即使款项已经在当期收付,均不作为当期的收入和费用。《实施条例》第十九条规定,租金收入按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔201079)第一条对租金收入问题进一步进行明确,企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入,应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。

根据上述文件规定,纳税人租赁业务跨年度且租金提前一次性收取的,可以按照合同约定支付租金的日期确认收入的实现,也可以在租赁期内分期均匀计入相关年度收入,也就是说企业可以根据自身情况进行选择。仍以上例为例,如果企业选择将收取的租金600000元一次性申报缴纳企业所得税,则20127月,应申报缴纳的企业所得税是150000元,即应纳企业所得税=600000×25%=150000()。由于税法与会计确认收入的时间不同,形成可抵减时间性差异540000(600000-10000×6),应在以后年度的纳税所得额中扣除。形成的可抵减时间性差异540000元需要进行纳税调整,即2012年应调增应纳税所得额540000元,2013年~2016年,每年调减应纳税所得额120000(10000×12)2017年调减应纳税所得额60000(10000×6)

如果企业选择在租赁期内,将租金分期均匀计入相关年度收入,则税法与会计准则的规定一致,不会产生暂时性差异,无需进行纳税调整。那么,上述企业2012年应缴纳的企业所得税为15000元,即应纳企业所得税=60000×25%=15000()2013年~2016年,每年应缴纳的企业所得税为30000元,即应纳企业所得税=120000×25%=30000()2017年应缴纳的企业所得税为15000元,即应纳企业所得税=60000×25%=15000()

还有一种情况,就是在租赁业务结束时一次性收取全部租金。仍是上例,假设合同约定于2017531一次性收取租金600000元。在这种情况下,应该按照哪种方式确认收入呢?能不能将租金均匀分期计入相关年度收入计算缴纳企业所得税呢?国税函〔201079号文件规定,企业将租金收入分期均匀计入租赁期内相关年度,必须同时具备两个条件:一是合同或协议规定租赁期限为跨年度,二是租金为提前一次性支付。由于租赁合同约定在租赁业务结束时一次性收取全部租金,而不是提前一次性支付,因此不符合可将租金分期均匀计入相关年度的条件。也就是说,该企业企业所得税纳税义务发生时间应为合同约定的收取租金日期,即2017531。企业只能按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现,而不能选择将租金收入分期均匀计入相关年度的方式确认收入。

所以,该企业在2012年~2016年期间,无需就租金收入缴纳企业所得税,仅在2017年收到租金时确认收入,计算缴纳企业所得税即可。由于税法与会计确认收入的时间不同,形成应纳税时间性差异540000(600000-10000×6),应在以后年度的纳税所得中增加。该项金额需要进行调整,即2012年调减应纳税所得额60000(10000×6)2013年~2016年每年调减应纳税所得额120000(10000×12)2017年调增应纳税所得额540000(10000×54)

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